قوانین حاکم بر اماکن تجاری چه می‌گویند؟

در قوانین موجر و مستاجر هیچ تقسیمی میان اجاره اماکن مسکونی و تجاری وجود ندارد، اما قوانینی که در فاصله سال‌های 1356 و 1376 تصویب شده است، عملا باعث شده است که قراردادهای اجاره‌ای را که در این سال‌ها به تصویب رسیده، بتوان به دو بخش مسکونی و تجاری تقسیم کرد و قانون حاکم بر آن ها را بررسی کرد.

در مورد اماکن تجاری موضوع راحت‌تر است، چرا که بر عکس اجاره اماکن مسکونی، قانونی که حاکم بر اجاره محل‌های تجاری است، در سال 1356 تصویب شده و تا سال 1376 ادامه داشته و در این سال به قانون جدیدی جایگزین شده است.

اجاره اماکن مسکونی تا سال 1362 تابع قانون 1356 بود، سپس در این سال قانون جدیدی به تصویب رسید که تنها شامل اماکن مسکونی بود و تا سال 1376 که قانون عام روابط موجر و مستاجر سال 1376 به تصویب رسید، حاکم بود.

بنا بر این گزارش، قوانینی که در حال حاضر بر اجاره اماکن تجاری حاکم است، عبارتند از؛ قانون مصوب سال 56 و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 و مقررات قانون مدنی در باب اجاره و آیین‌‌نامه‌ اجرایی قانون سال 76.

از این قوانین اینگونه می توان استنباط کرد که  اولا هر قرارداد اجاره‌ای که قبل از سال 76 منعقد شده باشد، مشمول قانون سال 56 است. ثانیا هر قرارداد اجاره ای که بعد از سال 76 منعقد شده است، اما تمدید اجاره‌ای است که شروع آن قبل از سال 76 بوده، چون تمدید اجاره قبلی است، مشمول قوانین سال 56 خواهد بود. اما بعد از سال 76 هر قرارداد اجاره‌ای که منعقد شده باشد، مشمول قانون سال 76 است.
بنا براین، قانون خاص، قانون عام را نسخ می‌کند و در مورد موضوع مذکور یعنی مقررات قانون مدنی، هرجا بین مندرجات این قوانین تعارض نداشته باشد، حسب مورد بر اساس قانون مدنی رفتار خواهد شد.

قانون سال 56 در مورد اجاره اماکن تجاری

انقضای مدت دلیل بر تخلیه نیست، یعنی هر گاه مدت اجاره تمام شود، موجر نمی‌تواند مستاجر را الزام به تخلیه کند و موجر باید برای تخلیه مستاجر دلیل داشته باشد که این دلایل عبارت‌اند از انتقال به غیر، یعنی محلی را که مستاجر حق انتقال به غیر را در آن نداشته باشد، اما آن‌جا را انتقال دهد، موجر می‌تواند با این دلیل مستاجر را الزام به تخلیه کند.

بنا براین جایی که مستاجر شغل مورد توافق را عوض کند، یعنی در قرارداد گفته شود از این ملک برای این شغل استفاده می‌شود، اما مستاجر آن شغل را تغییر دهد، موجر می‌تواند با این دلیل مستاجر را از ملک اجاره داده شده بیرون کند.

زمانیکه مستاجر در مورد عین اجاره زیاده‌روی و کوتاهی کند برای مثال دیواری را در ملک جابه‌جا کند یا دیواری بگذارد، نپرداختن اجاره‌بها نیز یکی از دلایل دیگری است که موجر می‌تواند اگر مستاجر اجاره‌بها را نپرداخت، برای بیرون کردن او اقدام کند و با سه بار اخطار کتبی موجر به موجب اظهارنامه بعد از ابلاغ ‌واقعی اجاره‌بها را نپردازد و در صورتی که موجر اقامه دعوای تخلیه کند، دادگاه حکم به تخلیه خواهد داد، یعنی تا قبل از صدور حکم، مستاجر می‌تواند اجاره‌بها را بپردازد و در نتیجه دعوا رد خواهد شد.
بنابراین اگر موجر نیاز شخصی داشته باشد، نیز دادگاه حکم تخلیه خواهد داد.اگر ملک در شرف خرابی باشد و موجر از شهرداری پروانه ساختمان گرفته باشد، یعنی تشریفات نوسازی را انجام داده باشد، حق اقامه دعوای تخلیه را دارد.جایی که موجر از مستاجر درخواست تنظیم سند رسمی کند، اما مستاجر این‌کار را نکند، موجر حق اقامه دعوای تخلیه را دارد و مستند موارد گفته شده را می‌توان در مواد 10، 14 و 15 قانون سال 1356 یافت.

سرقفلی

بنا بر این گزارش، منظور از سرقفلی، پولی است که در ابتدای اجاره، مستاجر به موجر می‌دهد و موجر، مالک آن مبلغ خواهد بود که تفاوت آن با پول پیش این است که پول پیش، حالت امانت را نزد موجر دارد و به عنوان قرض‌الحسنه است، اما سرقفلی متعلق به خود مالک است.
حق کسب و پیشه بهای شهرت تجاری و معروفیت و آبادانی است که مستاجر در ملک ایجاد می‌کند، یعنی قانون‌گذار برای عملیاتی که موجر در محلی انجام می‌دهد حق و ارزش مالی قرار داده است.

این دو ماهیت حقوقی متفاوتی دارند. موجر در تمامی موارد باید حق کسب‌وپیشه را به مستاجر بپردازد، اما در مورد حق سرقفلی در احداث بنای جدید و نیاز شخصی خود موجر و بستگان موجر در تعدی و تفریط باید تمام سرقفلی را بپردازد تا حکم تخلیه بگیرد.

در مورد نپرداختن اجاره‌بها و تغییر شغل، هیچ پولی بابت سرقفلی لازم نیست پرداخته شود که این خود نوعی مجازات مدنی مستاجر متخلف است.در مورد انتقال به غیر هم، باید نصف سرقفلی در مورد انتقال به غیر پرداخته شود، همان‌طور که تبصره 1 ماده 19 قانون مالک و مستاجر 56 می‌گوید.

بنا بر این گزارش، طبق ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 ، هرگونه شرط و قرار بین طرفین بدون رعایت محتویات سال 56 از اعتبار ساقط است. یعنی مستاجر و موجر نمی‌توانند شرط کنند که مستاجر از حق کسب‌وپیشه برخوردار نیست یا این که شرط کنند که مستاجر بعد از یک سال ملک را تخلیه کند یا چنین شرطی بگذارند

نکته دیگر و قابل توجه در این مبحث این است که هرجایی که (مستاجر حق انتقال به غیر را ندارد) فردی ملکی را اجاره کرده است و دیگر توان ندارد و به دلیلی دیگر نمی‌تواند در آن ملک کار کند، برای این‌که حق از بین نرود و فرد با اعمال مجازات مدنی مواجه نشود، تحت عنوان تجدید انتقال منافع فرد مربوطه می‌تواند از دادگاه درخواست کند.
این قانون زمانی حاکم است که عقد در قالب عقد اجاره است و شامل تمام مواردی است که منافع ملکی در اختیار کسی گذاشته می‌شود.

محدوده زمانی اجرای قانون در مورد اماکن مسکونی

اگر چه قانون سال 1356 در مورد اماکن تجاری تا سال 1376 به اجرا درآمد، اما در مورد اماکن مسکونی تنها تا سال 1362 اجرا شد و در این سال توسط قانونی که بر اجاره محل‌های مسکونی حاکم بود، نسخ شد.

تشخیص قانون حاکم بر قرارداد اجاره

در این مورد قانون سال 56 و همچنین قانون جدید که در سال 72 به بعد تصویب شده است، حاکم است.باید دانست که قوانینی که در سال 56 در مورد روابط مالک و مستاجر بوده است به دلیل این که تا قبل از دهه 50 به خاطر کمی‌ ارزش املاک کسی مایل به اجاره ملک نبود و بیشتر مستاجرها زیان می‌دیدند به خاطر منافعی که برای موجر وجود داشت از این رو قانون‌گذار بیشتر قوانین را به نفع مستاجر گذاشت اما این قانون از سال 72 به بعد دستخوش تغییراتی شد.

گفتنی است که در سال 56 اگر ملکی برای منظور تجاری اجاره داده می‌شد چه سرقفلی داده می‌شد و چه داده نمی شد، سرقفلی به ملک تعلق می‌گرفت و حق کسب و پیشه نیز به مستاجر تعلق می‌گرفت اما از سال 56 به بعد همه قراردادهای اجاره تابع قرارداد هستند.

اگر در قرارداد سرقفلی یا حق کسب و پیشه برای مستاجر در نظر گرفته می‌شد این حق به مستاجر تعلق می‌گرفت و اگر در سند این حق نوشته نشده باشد سرقفلی به فرد تعلق نمی‌گرفت.

البته باید دانست که سرقفلی را در قانون مالک و مستاجر نداشته‌ایم بلکه این به کار بردن کلمه سر قفلی در این قانون ابتدا در قانون شهرداری‌ها بوده و این کلمه عبارت‌است از مالی که در بدو اجاره به مالک پرداخت می‌شود و ذاتا قایم و متکی به محل است و متضمن هیچ نوع شهرت تجارتی یا توجه خاص و استقرار یافته مشتریان نیست. به عبارتی، اعم و اهم حق سرقفلی تابع موقعیت و مرغوبیت محلی، کیفیت بنا و تجهیزات به کار گرفته شده در عین مستاجره است.

بنا براین حق کسب و پیشه حقی است که در نتیجه سازمان‌دهی و اداره یک شغل یا حرفه در اجتماع یا از توجه خاص و استقرار یافته مشتریان از سازمان‌دهی رفتار صحیح مستاجر حاصل می‌شود. به عبارتی، حق کسب‌و‌پیشه هر منفعت یا مزیتی است که مستاجر در یک رشته کسبی در ارتباط با مشتریان خود دارد و این حقوق تدریجی‌الحصول صرفا در حق مستاجر از سوی مقنن و اجتماع به شکل آمره مورد حمایت قرار می‌گیرد و مبلغ و میزان حق کسب و پیشه به حسن شهرت مستاجر و مدت تصرف و ایجاد رونق در محل بستگی دارد.

بنا بر این گزارش، سرقفلی همان حق کسب‌وپیشه و تجارت است با این تفاوت که حق کسب قبل از سال 1376 به مرور زمان به ملک تعلق می‌گرفت ولی سرقفلی با پرداخت مبلغی به ایجاد می‌شود.

لازم به ذکر است که اگر کسی سال 1375 یکسال قبل از سال 1376 که سال تصویب قانون موجر مستاجر است ملک تجاری را اجاره کند اکنون جهت تخلیه قانون 1356 حاکم بوده و حق کسب مالک تا زمان تخلیه به ملک تعلق می‌گیرد.

در پایان باید گفت، قراردادهایی که قبل از سال 1376 در مورد اماکن تجاری به تصویب رسیده‌اند تابع قانون موجر و مستاجر سال 1356 هستند اما قراردادهای منعقده بعد از سال 1376 چه تجاری باشند و چه مسکونی تابع قانون موجر و مستاجر سال 1376 هستند.