خواب زمستانی بازار اجاره

به گزارش نبض خبر، قیمت اجاره همواره تابعی از ارزش واحد مسکونی بوده که البته در دوره‌های رشد قیمت مسکن، به‌تدریج خود را با ارزش واحد استیجاری مطابقت می‌دهد. نتایج طرح مرکز آمار در بازار مسکن تهران نشان می‌دهد در فصل پاییز امسال میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در مقایسه با پاییز پارسال با رشد 44.8درصدی مواجه بوده درحالی‌که در این فصل میانگین قیمت اجاره‌بهای یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران 31.1درصد نسبت به پاییز پارسال افزایش یافته است.

تخلیه تدریجی تورم مسکن در بازار اجاره

آمارهای رسمی از عقب‌ماندگی بازار اجاره از تورم مسکن حکایت دارد و مشاوران املاک نیز این مسئله را تأیید می‌کنند و می‌گویند متناسب شدن تورم در این دو نیازمند گذر زمان است. البته متولیان حوزه مسکن در دولت معتقدند رشد اجاره‌بها مناسبتی با افزایش قیمت مسکن ندارد و بر همین اساس در 2سال گذشته باوجود جهش چندصد درصدی قیمت مسکن بارها اعلام کرده‌اند با افزایش اجاره‌بها مخالف هستند و دلیل آن را زیاده‌خواهی موجران و صاحبخانه‌ها دانسته‌اند. این رویکرد و عقیده در متولیان حوزه مسکن باعث شده رکود و سکون فعلی بازار اجاره را به درست بودن تحلیل خود نسبت دهند و با اتکا به همین تحلیل، عملاً بی‌خیال تمام برنامه‌هایی شوند که چند‌ماه پیش برای ساماندهی بازار اجاره ارائه داده بودند درحالی‌که مشاوران املاک می‌گویند در فصل بعدی با رونق جابه‌جایی در بازار مسکن و تورم بنزینی امسال نیز بازار اجاره تخلیه می‌شود و دوباره بازار اجاره به‌واسطه نبود تناسب میان عرضه و تقاضا و عقب‌ماندگی از ارزش مسکن با تورم بالا مواجه خواهد شد.

فعلاً بازار کشش ندارد

گزارش میدانی از دفاتر مشاور املاک سطح شهر تهران حاکی است قیمت اجاره از اوایل فصل پاییز تاکنون تغییر قابل‌ملاحظه‌ای نداشته و حتی در مواردی به‌دلیل نبود مستأجر، کاهش نیز یافته است. حامد، مشاور املاک منطقه17  می‌گوید: با اتمام فصل رونق جابه‌جایی، هم به‌دلیل کاهش تقاضای واحدهای استیجاری و هم به‌خاطر اینکه عملاً بازار کششی برای رشد بیشتر قیمت‌ها نداشته، روند صعودی اجاره متوقف شده اما با تداوم رشد قیمت مسکن تناسب میان ارزش واحد استیجاری و اجاره آن به‌هم‌خورده و به‌احتمال‌زیاد از اواخر بهار سال آینده به رشد اجاره‌بها دامن می‌زند. بررسی نتایج آمارگیری مرکز آمار ایران از بازار اجاره تهران نیز رکود نسبی این بازار در فصل‌های پاییز و زمستان و رشد آن در فصول بهار و تابستان را تأیید می‌کند و این روند در نمودارها نیز به‌وضوح مشاهده می‌شود.

بازار؛ چشم‌انتظار خانه‌های خالی

گسترش چتر مالیات‌ستانی در بازار مسکن در قالب مالیات بر عایدی حاصل از سرمایه‌گذاری در این بازار یا گرفتن مالیات از واحدهای مسکونی خالی، یکی از ابزارهایی است که به عقیده کارشناسان می‌تواند مسیر سیاستگذاران برای ساماندهی و متناسب‌سازی بازار مسکن و بازار اجاره را هموار کند. در این زمینه از سال94 و با تصویب قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در مجلس، ابزار و اجازه مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی در اختیار دولت قرار گرفته اما تا امروز از آن استفاده نشده؛ حالا، وعده وزیر راه و شهرسازی برای ایجاد سامانه ملی و املاک برای شناسایی خانه‌های خالی تا پایان سال، به یکی از معدود امیدهای بازار اجاره برای خنثی کردن سونامی افزایش قیمت در فصل بعدی جابه‌جایی در بازار مسکن تبدیل شده است. در این میان، کمیسیون تلفیق بودجه 99 نیز در جریان بررسی جزئیات لایحه پیشنهادی دولت، به‌صورت ویژه به‌ سازوکار دریافت مالیات از خانه‌های خالی پرداخته و ابزار قانونی این اقدام را در اختیار دولت گذاشته است.

  دورنمای شارژ بازار مسکن با جهش قیمت زمین

به عقیده کارشناسان اقتصادی، هجوم نقدینگی سرگردان به بازار مسکن باهدف حفظ ارزش، نخستین عاملی بوده که به صعودی شدن قیمت‌ها در این بازار منجر شده است. بررسی سوابق معاملاتی بازار مسکن نشان می‌دهد افزایش شیب رشد قیمت در بازار مسکن تقریباً به همراه بروز نخستین تنش‌های ارزی در فصل پاییز96 آغاز شده؛ اما در ادامه و حتی بعد از سقوط سنگین قیمت ارز در اوایل پاییز97 نیز ادامه پیدا کرده است. به اعتقاد کارشناسان مسکن، دلیل تداوم این رشد کمبود شدید تولید مسکن، بالا بودن کسری مسکن در کشور و رشد مافیایی قیمت زمین مسکونی است. برخی حتی شرکت شهرهای جدید، وابسته به وزارت راه و شهرسازی را نیز در شارژ قیمت زمین شریک می‌دانند و معتقدند با اقدام این شرکت در افزایش چند برابری بهای زمین مسکونی در شهرهای جدید حومه پایتخت، زمینه افزایش چندباره قیمت زمین مسکونی در داخل محدوده شهر تهران نیز فراهم شده است. البته به عقیده انبوه‌سازان، حتی بدون تغییر قیمت زمین در حومه پایتخت و کلانشهرها نیز به‌واسطه کمبود زمین مسکونی در بافت مسکونی شهرها، زمینه رشد قیمت آن مهیاست و در این میان سوداگری زمین به افزایش این رشدها منجر می‌شود. براساس گزارش مرکز آمار ایران، در فصل پاییز امسال، متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی در شهر تهران به 18میلیون و 733هزار تومان رسیده که نسبت به فصل تابستان 0.4درصد و نسبت به پاییز پارسال 86.3درصد رشد داشته است. این میزان افزایش قیمت زمین به‌واسطه اینکه 50تا 90درصد هزینه تولید مسکن مربوط به تأمین زمین می‌شود، می‌تواند بار دیگر قیمت مسکن را از معبر بالا بردن هزینه تولید افزایش دهد.